L’amministratore: gli obblighi contabili e il rendiconto condominiale dopo la riforma n.220/2012

Con la riforma del 2012 sono stati aggiunti e modificati una serie di articoli che hanno imposto una serie di obblighi contabili rispetto alla legislazione precedente; con la modifica dell’art. 1130 bis e dell’art. 1129 si è, finalmente, messo fine alle figure “improvvisate” di amministratori di condominio.

Questo non preclude che un bravo commercialista o un valido avvocato non possano essere altrettanto esperti amministratori di condominio ma che, per lo meno, per esercitare, siano in possesso dei requisiti di (DM140).

Le norme del mandato impongono all’amministratore una serie di obblighi, tra i quali, ad esempio, l’apertura di un conto corrente bancario o postale intestato al condominio; infatti il legislatore ha previsto la revoca del mandato dell’amministratore che non faccia uso della tracciabilità contabile. (art. 1129 c.12 n.3 cc.).

L’amministratore ha l’obbligo di rendere conto ai condomini della propria gestione annuale. Il bilancio consuntivo ha un esercizio di 12 mesi, che può coincidere con l’anno solare o meno, ma non può assolutamente coprire periodi di due anni o superiori.

L’ ordinaria ha potere di valutare e approvare la gestione dell’anno di spese (consuntivo) e la stima delle spese per l’anno gestionale successivo (preventivo) e deve essere convocata entro 180 giorni (6 mesi) dalla fine dell’esercizio (art. 1130 c.1 n.11 cc.).

Il rendiconto condominiale deve contenere – come precisa la legge – ogni dato inerente la situazione patrimoniale del condominio e si compone di:

bilancio Consuntivo (redatto sulla base di spese effettivamente sostenute nell’anno gestionale trascorso)

bilancio Preventivo (redatto sulla base delle presunte spese future da sostenere),

riepilogo finanziario (crediti/debiti – entrate/uscite condominiali)

nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione, altresì, dei rapporti in corso e delle questioni precedenti; è importante, in merito a questo punto, precisare che da, punto di vista contabile, tali devono essere rese disponibili ai condomini in quanto utili alla buona gestione degli interessi comuni (non si rileva ).

La mancanza di uno solo di questi documenti può comportare la revoca dell’amministratore o rendere nulla l’assemblea condominiale.

Per quanto attiene l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, sono previste le maggioranze dell’art. 1136 cc.

Il bilancio consuntivo può essere verificato nei giorni antecedenti l’assemblea ordinaria, dai consiglieri del condominio.

In tutti i casi la verifica è affidata anche ai singoli condomini.

I condomini possono richiedere di estrarre copia dei documenti, a proprie spese, della rendicontazione periodica ( art. 1129 c.7 cc.) ed è consigliabile chiedere anticipatamente i costi di riproduzione, anche se l’amministratore condominiale è tenuto ad essere a disposizione per qualsiasi dubbio o necessità.

Tutte le spese contabili inserite a bilancio devono essere fatturate, pertanto non possono essere contabilizzati scontrini generici, ma eventualmente scontrini “parlanti” sui quali venga indicato il codice fiscale del condominio.

Il condomino ha la facoltà di visionare i giustificativi e i relativi pagamenti delle fatture anche attraverso la visione dell’estratto conto bancario o postale per verificarne le uscite.

Per quanto concerne la gestione delle spesa e le ripartizioni ?? …. ne parleremo la prossima volta.