La gestione della vita condominiale e’ un affare complesso. specie quando si parla di soldi e di come ripartire le spese comuni; nonostante tutti preferirebbero non pagare, la legge prescrive l’obbligo del rispetto degli impegni di ciascuno, in ragione della singola quota di partecipazione al bene comune.

La riforma della L. 220/2012 stabilisce inoltre che chi subentra nei diritti di un còndomino e’ obbligato solidarmente, con il venditore, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quelllo precedente.

L’art. 1139 stabilisce che le norme di condominio siano disciplinate dalle norme sulla comunione nella fattispece non espressamente previste dalle norme in materia di condominio.

Per le spese condominiali si fa riferimento all’art. 1104 comma 1 del codice civile e ribadite nell’art. 1118. con il 1123 si stabilisce che le spese debbano essere sostenute in maniera proporzionale alla propri eta’ espressa nelle tabelle millesimali.

Altro importante aspetto stabilisce che conta non l’effettivo uso della cosa comune, ma quello potenziale; a titolo esemplificativo, un condomino che non prende l’ascensore o non lo possa utilizzare, dovra’ ugualmente pagare i costi per la manutenzione , e  per l’energia elettrica consumata, parimenti alla pulizia delle scale.

Quindi, il punto centrale e’: in quale misura?

In base al tipo di spesa, con le rispettive tabelle millesimali.

Le spese saranno contribuite in proporzione ai  propri millesimi, che tengono conto di molteplici fattori, detti parametri, come la grandezza, la disposizione del proprio immobile ed altro.

Se si dovesse rifare la facciata del condominio, solo di fronte, parteciperanno alla spesa tutti i condomini, anche coloro che affacciano solo sul lato opposto.

In caso di usufrutto dell’ abitazione, l’amministrazione ordinaria e’ a carico dell’usufruttuario o del  titolare dell’uso abitazione, mentre al  nudo proprietario spetteranno le spese di straordinaria manutenzione sulla struttura. Sia il nudo proprietario che  l’usufruttuario rispondono solidarmente al pagamento delle spese condominiali.

Le spese di manutenzione si dividono in spese di natura ordinaria e spese di natura straordinaria.

Le spese ordinarie sono le piu’ generiche e prevedibili come ad esempio bollette enel,  gas, mantenimento in efficienza degli impianti, sostituzione lampadine scale ecc.

Le spese straordinarie sono relative a lavori improvvisi o di manutenzione importante sull’immobile, come ad esempio una facciata, il rifacimento del tetto e similari.

Le opere straordinarie si approvano in assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500/1000.

Nel caso di un appartamento in affitto, con un regolare contratto di locazione, in mancanza del pagamento delle spese, l’amministratore dovrà agire nei confronti del proprietario dell’appartamento, che a sua volta  potrà, inserendo nel contratto una clausola, rivalersi successivamente sull’inquilino, intimandogli lo sfratto se la morosita’ e’ pari ad almeno due mensilita’ di  canone.

L’obbligo dell’inquilino  e’ quindi nei confronti del locatore e non dell’amministratore del condominio, il quale -in caso di mancato pagamento- potra’ fare  decreto ingiuntivo solo al proprietario dell’appartamento.

Per i condomini e’ importante conoscere la divisione delle spese condominiali, sia le ordinarie che le straordinarie, attraverso le diverse tipologie riportanti le tabelle millesimali.

Nella  tabella di proprieta’ abbiamo la  maggior parte del riparto spese.

Questa tabella misurera’ le superfici dell’edifico e quelle riferite a ciascun condomino ed entreranno a farne  parte giardini, terrazzi,  corselli ed altre aree di proprieta’ esclusiva.

Solitamente i valori di superfice saranno poi corretti da “coefficienti” che tengono  conto di elementi quali la destinazione del bene, l’altezza del piano, orientamento, il prospetto, la luminosità , ecc.

Altrettanto importante è anche la tabella millesimale scale nella quale la quota di riparto e’ determinata solo per la meta’ della metratura dell’immobile mentre l’altra meta’ sarà calcolata in base all’altezza del piano di ubicazione dell’appartamento Quindi,  l’immobile ubicato più in  alto avra’ un valore millesimale di riparto piu’ elevato rispetto a quello piu’ basso.

Dove si trovano le tabelle condominiali del proprio immobile?

Il codice civile e’ chiaro  e prescrive che le tabelle millesimali debbano  essere allegate al

regolamento di condominio e contrattualmente approvate se consegnate all’atto di acquisto dell’immobile.

Cio’ significa che ogni situazione condominiale esistente avra’ una tabella millesimale gia’ approvata e vincolante, anche per chi entrerà a far parte del condominio.

Una  eventuale modifica delle stesse, puo’ avvenire soltanto con voto unanime di tutti i condomini, in sede assembleare. Nel caso in cui  si debba procedere ad una revisione, quale conseguenza di errore o modifiche di parte dell’edificio, sarà  possibile procedere con voto della sola maggioranza qualificata, anche nell’interesse di un solo condomino.

Nel caso di assenza delle tabelle millesimali nel condominio, anche un solo condomino e’ legittimato ad effettuarne  richiesta.

Come si effettua il  riparto della terrazza? …   Alla prossima per le domande sulle problematiche condominiali con le relative rispose di chiarimenti.